成都轨道城市投资集团首个入市的TOD项目——陆肖TOD·麓鸣苑（以下简称“麓鸣苑”）交付两年多后再次迎来业主们的维权投诉。
据悉，该项目于2022年11月迎来首次交付，彼时的“麓鸣苑”就因为交付时墙体开裂、渗水和“货不对板”等问题被部分业主拒绝收房。
近日，封面新闻、华西都市报接到多位业主求助，称小区交付两年多来暴露出诸多问题，而开发商整改却非常缓慢。开发商销售时宣传的配套设施未呈现，如人工湖、K12教育体系等至今也都未兑现，麓鸣苑业主认为开发商构成违约。
麓鸣苑小区位于四川省成都市吉龙路，据公开资料显示，该小区于2022年11月左右交付，房屋售价在470万-630万元。
8月28日，记者致电了成都轨道交通集团有限公司，工作人员称，会由相关人员回应。但截至发稿前，记者未收到开发商方面的进一步回复。
1
示范项目问题频出
大门景观墙倾斜8个月未修
2025年8月7日，封面新闻、华西都市报记者就上述问题，在小区业主代表的带领下进行了实地走访调查。在小区南大门入口，记者看到，位于小区入口左侧有一处施工打围，业主陆先生向记者回忆说，这里原本是一面景观墙体，去年12月，墙体出现了明显的倾斜、塌陷，甚至有墙砖脱落。
倾斜的墙体，图据业主拍摄的视频资料
目前倾斜墙体已进行拆除打围
“在他们内部看，这个项目还是示范项目。”从墙体倾斜到现在打围拆除，已经过去了8个月的时间，开发商依旧没有对该处景观进行恢复。
至于施工迟缓的原因，业主们向记者表示，问题关键在于墙体旁的水景是否需要改造。部分业主推测，墙体倾斜很可能与水池长期渗水导致的地面沉降有关，因此业主们主张应先对水景进行重新防水处理，否则后续仍可能影响墙体。但开发商坚持仅对墙体进行修复，双方意见未能统一。
部分业主推测，墙体倾斜很可能与水池长期渗水导致的地面沉降有关
“开发商说会修墙，但水池漏水这个源头他们不打算处理。”有业主告诉记者，这个问题出现很久了，一直拖到现在才开始象征性维修，“不处理水池，墙再修也是白搭。”
记者在走访中发现，小区大门左、右两侧为对称性景观，右侧景观墙体也出现了轻微的墙体塌陷，且墙面出现了不同程度的损毁，墙面上粘贴着“材料准备中，待恢复”的提示，此外，周围地面出现了不同程度的裂缝，严重处约有一指宽。
南大门右侧景观墙体墙面实拍图
南大门右侧景观墙体地面沉降实拍图
2
疑似涂料使用不当
架空层墙角根返碱起皮严重
除了大门口景观墙倾斜的问题外，业主们还普遍反映小区内部大量墙角根返碱、起皮脱落等问题，因为夏季下雨时间多，这个问题更加明显。
记者走访了小区内“五栋”的架空层，墙地底部因长时间遭水浸泡，涂层大面积起皮、鼓包，部分区域只需轻轻一碰，材料就脱落下来。
“之前有业主提到过，可能是涂料使用场景不对，如果他们这个是真石漆，那就应该有较强的抗风雨能力。”一位有建筑业经验的业主说，起皮、鼓包情况在交房后半年就开始出现了，原因可能是材质使用场景不对。对此，开发商曾在与业主的沟通会上提及，后期会在整面墙体下方更换约40公分“风雨板”，而对于40公分以上的部分，开发商却不作任何处理，对此部分业主表示质疑。
架空层大面积起皮、鼓包实拍图
在小区内部走访过程中，记者发现小区内部分造景已出现脱落损毁情况，尚待修复。
小区内部分造景已脱落损毁
更让业主难以接受的是，麓鸣苑这个定位改善型的高端项目，电梯内没有空调。
业主张先生表示，“我们这个小区均价五百万，电梯热得像蒸笼，尤其高温天，老人孩子上下楼非常难受。”
记者在现场乘坐了多栋楼电梯，确实未感受到任何制冷装置，且部分电梯通风条件较差，空气闷热。
3
车库变成“水帘洞”
采光井“像开了几十个水龙头”
除了地面问题，业主们反映较为严重的另一问题是地下室漏水。
“暴雨那几天，我们的车库直接变成了‘水帘洞’。”业主王女士出示了自己拍摄的视频，视频里车库采光井区域多点向下喷水，墙体上“像开了几十个水龙头”，水顺着墙面直流到底。
另一位业主陈先生称，他的车位上方正对一个采光井，“那天晚上暴雨后下楼一看，车顶上都是水渍。”
地下停车场渗水实拍图
记者进入地下车库查看，负一层部分墙角仍有潮湿痕迹，部分墙角有白色盐渍残留，墙皮有明显返潮起泡现象。业主质疑防水层设计不合理、施工不到位，“新房交付两年多就漏成这样，以后还得用几十年呢！”也有业主质疑，小区中央的水池存在漏水的情况，“这有没有可能就是车库墙面反碱的原因。”
墙皮有明显返潮起泡现象
4
业主质疑：存在虚假宣传
承诺的湖景至今仍未动工
同一组团却划分不同学区
除了公区质量问题外，不少业主也在质疑开发商存在虚假宣传的情况。
“销售当初拿着图纸告诉我，你这个房子后面是湖，窗外就能看水。”王女士说，现在这个“湖”没了，变成了“规划中的公园”，但截至目前，现场仍是一片围挡，没有施工动静，也没有任何开工时间表。
“宣传的时候说是湖，后来悄悄变公园，现在连公园都没有。”有业主质疑这是“规划预期落空”，“我们现在根本不知道买的房子最终配套会变成什么，这不是虚假宣传，这是什么？”
陆肖TOD是成都轨道城市投资集团重点打造的TOD住区组团，麓鸣苑为其中一期部分。但根据现有教育规划，二、三、五、六、八期被划入所谓的K12教育体系，而一期、四期、七期却被排除在外。
“买房的时候谁都说这是一个整体规划的TOD住区，我们理所当然觉得教育资源是一样的。”而直到交房后，业主才发现自己并不在当时宣传的K12教育体系学区划片中，业主质疑项目存在虚假宣传。
一位孩子已经入学的家长愤怒表示：“同一项目不同学区，是不是区别对待？是不是虚假宣传！”
5
项目仍在密集入市
业主担心房屋品质难以兑现
记者梳理发现，成都轨道城市投资集团自2018年成立后便涉足房地产开发，主攻综合开发项目。陆肖项目一期“麓鸣苑”已于2022年11月交付。
除“麓鸣苑”外，该集团在成都还有多个综合开发的住宅项目已入市或正待入市，包括蓁悦、麓鸣九天、龙潭九玺、龙潭九章、幸福拾光、青雲壹号、半岛澜湾、汀蘭、蔚澜之城等项目，待售项目国宾九玺也将于近日开盘。
然而，在“示范”与“高端”标签之下，记者在麓鸣苑的现场走访却看到：墙体倾斜、返碱起皮、车库渗漏、湖景缺席、学区争议……一系列问题至今困扰着业主。面对这些关切，业主们最大的疑问是——当初宣传中的“品质兑现”，是否只是停留在图纸与口号里？
6
开发商暂未回应
律师：开发商应履行保修义务
8月28日，记者再次致电该小区业主代表，距离此前实地调查已过去23天。业主遗憾表示，开发商动作迟缓，整改至今仍未启动。
同日下午，记者致电成都轨道交通集团有限公司客服电话，就业主反映的问题提出采访请求。工作人员回应称，会记录记者联系方式，并由相关人员回复。但截至发稿，记者仍未收到开发商方面的进一步回应。
针对业主反映的情况，四川盛豪律师事务所副主任冯彪表示，小区目前仍处于保修期内，开发商有义务对存在的质量问题进行修缮。至于学区、公园等涉及的配套未兑现问题，如果业主能够提供开发商在销售过程中确实作出了相关宣传或承诺的证据，可向市场监管部门进行投诉，也可依法主张解除合同或予以相应赔偿。
封面新闻将持续关注事件进展。
封面新闻记者
（经受访者要求，文中业主均为化名。）
记者手记：样本与标尺 职责和信任
在麓鸣苑走访的那一下午，最让我印象深刻的不是倾斜的景观墙，也不是车库里残留的白色盐渍，而是几位业主的神情。有人一边指着裂缝一边苦笑：“才两年，花五六百万买的房子，怎么就成了这样？”也有人说起承诺的湖景时眼里泛着失落：“当初选这里，就是因为想让孩子推开窗就能看见湖。”
房子对普通家庭而言，往往是一生中最重要的一笔支出，背后是几十年的积蓄与期待。但当“高端改善”最终变成“货不对板”，这种失落感远不止是墙体返碱、车库漏水的技术问题，而是对企业、对社会的信任质疑。
业主们等待整改，却一次次被拖延；他们期待兑现，却迟迟等不来答案。在TOD项目大规模推进的当下，背负了历史使命的交付项目，不仅是一座城市发展的样本，更是一座城市兑现承诺的标尺，相关建设方、开发企业面对的不仅仅是一份职责，更是老百姓可能倾覆一生给予的信任。
这或许是麓鸣苑业主们最想要的答案：一纸宣传之外，品质是否真的能落地？
