原创 刘晓博
大家期待的楼市新一轮松动，终于来了！
今天晚上，北京住建委、公积金管理中心联合发布了“关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知”。
其中最大的两个变化是：
1、符合本市商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税达到相关年限的非本市户籍居民家庭），在五环外购买商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。
2、成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策。
马上出现了错误的理解，有自媒体的标题是：北京五环外取消限购！
这其实是错的。
正确的理解是：
1、如果你是非北京户籍居民家庭（或成年单身人士），而且在北京没有社保或者个税，那么你仍然无法在北京买房，包括五环外。
2、如果你是北京户籍居民，除了可以在五环内购买2套住宅外，还可以在五环外随便买买买。
3、如果你是非京籍，但在北京缴满了2年社保或者个税，那么恭喜你，你可以在北京五环外随便买。而且1年之后，也就是拥有3年社保（个税）的时候，还可以在五环内买。
4、由于五环外的房子不再计算套数，一些家庭因此获得了在五环内加购住房的资格。
此次北京楼市新政的看点主要是两个：
第一，五环外对特定人群取消了限购；第二，成年单身人士跟居民家庭平权了。
这将显著增加北京的“房票”（住宅购买资格），但只有北京户籍人口、在北京有社保或个税的人可以享受，全国绝大多数人仍然无法“零门槛”在北京买房。
北京楼市为何松绑？因为最近几个月楼市明显降温了，不仅北京如此，全国也是如此。
今年7月北京二手房住宅网签12784套，环比今年6月下降15.56%，同比去年7月下降17.92%。全国房地产开发投资增速，也创下了1年来新低：
此次松绑力度如何？能逆转北京楼市吗？
我的看法是：此次政策力度不算大，基本不能引进外地的购买力，仍然在北京内部刺激“内需”。虽然可以带来一些购买力，整体作用不大。
此次松绑力度低于市场预期。此前市场普遍期待，北京五环外能学深圳非核心区，允许外地人零门槛买1套。
为什么北京只迈出了“一小步”？因为北京太特殊了。
不仅因为是首都，而且因为过去这些年北京被要求“减量发展”，纾解非首都功能。
如果允许跟北京没有什么关系（无户籍、无社保、无个税）的人零门槛买1套，跟上述战略无法兼容。
所以展望未来，北京取消限购难度极大。即便五环外进一步放松，恐怕也是把2年社保（个税）降低到半年。
北京此次楼市新政，还是传递了重要的政策信号，意味着时隔将近1年之后，北、上、深这几个核心城市将启动新一轮松绑。
上海目前是以外环线为分界线。非上海户籍家庭或个人，在外环外购买住房需要1年社保，在外环内需要3年社保。
上海如果再出新政，估计将允许非上海户籍居民或家庭零门槛在外环外购买1套。另外，还会进一步推进个人跟家庭平权。
深圳目前已经允许外地人在非核心区零门槛买1套，下面是正在执行中的限购地图：
相信深圳很快也将出台新政，有两种可能：
第一种可能，直接允许外地居民零门槛在深圳核心区（罗湖区、福田区、南山区、宝安区的新安、西乡街道）买1套。非核心区，学广州完全取消限购。
第二种可能：只放开核心区大户型，允许外地人零门槛买1套，允许深圳符合条件的人在核心区多买1套。
其实以目前的市场状况，即便取消北、上、深的限购，也难以在短期内逆转楼市。
但政策出台总是要考虑诸多方面、留有余地。所以往往采取迈小步、边走边看的策略。
北上深如果都能进一步松绑，尽管力度达不到预期，还是可以给楼市带来一些刺激作用，至少能短期内让成交量放大。
今年9月22日，LPR利率有可能会再次降息。这将是楼市的一个潜在利好。
