香港山顶歌赋山道15号 图源｜香港文汇报
8月19日，香港住宅市场最大亏损出现了。
深圳祥祺集团主席陈红天或相关人士持有的山顶歌赋山道15号大宅，在经历两年招标后以7.9亿港元成交。
而该房源2016年买入价为21亿港元，如今贬值13.1亿港元，跌幅达62.4%，呎价约4.37万港元（1平方呎约合0.0929平方米）。
《每日经济新闻》记者注意到，该房源2023年因财务问题被东亚银行接管，沦为银主盘，历经多次截标延期才找到买家。房源实用面积为1.8万平方呎，配套近1万平方呎花园和2788平方呎停车位，楼面呎价一度高达22.74万港元。
如果换算成内地通用的平方米，这座大宅高峰期的单价可以达到约245万元/平方米（是的，你没有看错）。
注：银主盘为香港楼市术语，指由于原业主未能按时偿还银行或其他金融机构的贷款，导致物业被债权人（通常是银行）通过法律程序收回并接管，随后由债权人负责出售以清偿债务的房产。
“香港豪宅市场整体自2021年见顶后普遍下跌约30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，银主盘额外会再折让15%～20%。这次山顶歌赋山道个案跌幅超过60%，属于‘银行急售+特殊个盘’双重叠加。”8月21日下午，汇生国际资本总裁黄立冲向每经记者分析称。
9年前21亿港元天价买入
2016年6月，香港楼市正值炽热期，陈红天方面以21亿港元天价从庄士国际购入山顶歌赋山道15号物业，楼面呎价22.74万港元，一举创下全港呎价新高，更一度成为全球豪宅呎价标杆。
这座位于香港传统豪宅区的物业，不仅地理位置优越，规格也堪称顶级：实用面积1.8万平方呎，包含3层独立屋及3层地库，采用六房六套间隔设计，当时计划作为自住用途进行高端改建。
然而九年后，这场轰动一时的豪宅交易以令人唏嘘的方式落幕。
据祥祺集团2023年5月声明，公司面临“阶段性现金流问题”，主要原因是多笔大额应收账款被临时悔约，以及内地业务办理遇到障碍。
每经记者注意到，从2023年8月首次公布销售安排开始，这栋豪宅的出售之路便异常艰难。
历经近两年反复延期后，接管人于2025年1月将意向价下调到7亿港元～8亿港元区间，最终在8月19日以7.9亿港元成交。
值得注意的是，该物业于2019年已取得入伙纸（指入住许可证），但改建工程仍未完成，出售时部分区域甚至呈现荒废状态。
这笔13.1亿港元的亏损，甚至超过了今年九龙半山超级豪宅缇外院墅C栋10亿港元的成交价，在香港住宅市场前所未有。
在黄立冲看来，在当下市场环境，豪宅定价逻辑已由“地标溢价”转向“现金流与风险折现”。“过去单幢超大户型因流动性差、维护成本高，议价权完全在买方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交价仍徘徊底部，超级豪宅的溢价故事难再复制。”黄立冲说。
注：撤辣是港澳楼市政策术语，指政府撤销为抑制楼市过热而实施的强效调控措施。
个人资产大幅缩水
公开资料显示，陈红天自2015年起在香港大手笔扫入物业，涉及金额约69.87亿港元，除歌赋山道15号外，还有红磡祥祺中心A座及B座商厦，以及港岛东半山豪宅傲璇。
其中最具代表性的当属红磡祥祺中心。
2016年7月，陈红天以45亿港元向会德丰地产购入红磡One HarbourGate东座全幢，将其命名为祥祺中心，作为集团香港总部。
这栋15层高的临海甲级写字楼总面积约27.9万平方呎，拥有155个车位，2024年12月被香港都会大学以26.5亿港元购入，较购入价账面贬值18.5亿港元，跌幅达41.1%。
住宅方面，除歌赋山道15号外，陈红天持有的山顶司徒拔道53号傲璇单位也在2023年9月以约4.2亿港元售出，较当年6.8亿港元的公开招标价下降约38%。
与此同时，今年7月，陈红天家族持有的中半山嘉富丽苑1座低层B室亦被银主以6455万港元出售，该单位为四房设计，实用面积2348平方呎。
每经记者梳理发现，陈红天的资产扩张期主要集中在2015～2017年。这三年内，陈红天在中国香港和英国的物业投资总额达近百亿港元，且高度依赖银行融资。但2018年后，由于房地产市场调整等因素，其资产价值开始持续缩水。
这位曾以335亿元身家排在《2022胡润全球房地产企业家榜》第41位的富豪，其商业版图收缩令人唏嘘。
与此同时，作为华南城的主要投资者之一，陈红天还“见证”了这家负债609亿港元的企业在今年8月被香港法院颁布清盘令。
黄立冲认为，此类案例对杠杆模式的警示尤为明显。
“2015年～2017年以银行贷款扩张（方式）、创纪录价收购豪宅，在利率和资产估值双杀下，极易触发‘违约—接管—折价’的连锁反应。对其他企业而言，降低杠杆、避免交叉担保和保持利息覆盖缓冲，是穿越周期的关键。”黄立冲补充道。
记者|陈荣浩
编辑|陈柯名 陈梦妤盖源源
校对|金冥羽
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